Casa, politica della residenza e patrimonio abitativo

Ogni programma di referato va articolato, ai sensi dell'art. 10 dello Statuto, nei seguenti punti:
1. La situazione in atto
2. Obiettivi per il quinquennio 2000-2005
3. Obiettivi per il 2001
4. Politiche e strumenti

1. Diritto alla casa per gli sfrattati.
2. Abitazioni per i ceti a reddito medio.
3. Priorità per le giovani coppie e i residenti soggetti ad acqua alta.
4. Le nuove povertà e disagi abitativi.
5. Riforma della Legge Regionale per l'edilizia pubblica.
6. Ristrutturazione degli edifici privati con fondi Legge Speciale.
7. Recupero dei piani terra con fondi Legge Speciale.
8. Contributi Legge Speciale per l'acquisto di case.
9. Contributi Legge Speciale per l'acquisto e la ristrutturazione degli alloggi vuoti.
10. La modulazione dell'ICI per le politiche abitative.
11. Progetto di legge per i piani obbligatori di recupero degli alloggi vuoti.
12. Pianificazione delle politiche della residenza.
13. Acquisti immobiliari a Mestre.
14. Recupero e risanamento edilizio a Venezia.
15. Recupero del patrimonio pubblico residenziale.
16. Diritto a sostegni e contributi all'affitto.

I problemi abitativi a Venezia presentano sia i caratteri tipici delle grandi aree urbane, sia i caratteri peculiari che derivano dalla specifica conformazione fisica e sociale della città.

Nel centro storico il patrimonio residenziale è sottoposto a progressivo degrado, mentre i processi di esodo hanno impoverito gravemente il tessuto sociale: le attività produttive subiscono serie difficoltà, la mobilità presenta gap ancora eccessivi rispetto alla terraferma, il costo della vita resta sensibilmente più elevato. Venezia, città d'arte, centro universitario, subisce inoltre un'ulteriore distorsione nell'uso del proprio patrimonio residenziale in funzione turistica e speculativa.

La terraferma presenta invece alcuni tratti endemici tipici delle grandi periferie urbane: crescita delle nuove povertà accanto a quelle tradizionali, con marcati disagi abitativi, e la presenza aggiuntiva di popolazione non comunitaria, risultato dei recenti spostamenti migratori.

L'uso del patrimonio residenziale privato è normato da una legislazione recente e non ancora pienamente operante, che presumibilmente contribuirà a regolare in qualche misura, nei prossimi anni, il comparto dell'affitto (apportando maggiori certezze, più fluidità e più trasparenza) ma non risolverà il bisogno sociale della casa.

Le modeste dimensioni del patrimonio pubblico, d'altra parte, non consentiranno di uscire dalla situazione di emergenza che caratterizza ormai da tempo la situazione abitativa.

E' opportuno ricordare alcuni dati quantitativi. Le abitazioni complessivamente sono 138.000 (non poche per una città sotto i 300.000 abitanti), di cui più di 10 mila sono case pubbliche. Ma da un'analisi del patrimonio emergono anche storture e disagi. I consumi delle utenze di 12.000 nuclei familiari, all'incirca il 16% delle famiglie residenti, sono inferiori ad un settimo della media dei consumi. Qui ovviamente si colloca l'area estrema del disagio sociale, concentrata a maggioranza in terraferma. Nel centro storico la percentuale del disagio estremo scende all'11%, ma aumentano le abitazioni non occupate, cioè gli alloggi vuoti con le utenze disattivate, che sono circa il 10%, mentre a Mestre sono solamente il 4,5%. I dati dell'ultimo biennio ci dicono inoltre che aumentano del 5% annuo le aree del disagio economico - sociale e del 10% gli alloggi vuoti in centro storico.

Negli anni novanta il calo demografico si mantiene pressoché costante. Nel centro storico, negli anni 1990 - 1998, è stato di circa 10.000 abitanti. Ma l'esodo è sempre meno incidente nel calo demografico, mentre prevale sempre più il saldo naturale negativo. E nel saldo naturale negativo la componente specifica del centro storico non è tanto il basso tasso di natalità, quanto l'alto tasso di mortalità (a parità di popolazione in centro storico, i decessi sono il 60% in più rispetto alla terraferma). Il problema di fondo resta dunque l'indice di invecchiamento della popolazione. Due indicazioni prioritarie dunque emergono: privilegiare l'insediamento di giovani coppie in centro storico e elevare i livelli di protezione abitativa per le aree di estrema indigenza economica e sociale.

Sono circa 3.000 le famiglie che chiedono un alloggio di edilizia residenziale pubblica; 1000 famiglie circa hanno una sentenza di sfratto; 2000 famiglie necessitano un sostegno economico all'affitto. Fuori misura rispetto alle politiche abitative operative, sono i bisogni espressi dagli studenti e dai cittadini non comunitari.

Nella seconda metà degli anni Novanta sono stati investiti per la casa 100 miliardi all'anno; sono stati acquistati o recuperati 1.500 alloggi; sono stati assegnati 1.500 alloggi pubblici; hanno ricevuto fondi di legge speciale 1.000 giovani coppie per acquistare la prima casa e 5000 famiglie per risanare l'edificio in cui abitavano; sono state date a centinaia di famiglie 500 mila lire mensili come sostegno all'affitto per le aree di maggiore povertà; nel solo ultimo biennio sono stati spesi per la manutenzione ordinaria degli alloggi pubblici 20 miliardi.

Le linee di fondo delle politiche abitative per i prossimi anni saranno fondate sui seguenti punti:
arrestare l'esodo verso la terraferma e facilitare l'insediamento dei giovani nel Centro Storico di Venezia;
agire sugli 8000 alloggi vuoti e degradati con ogni mezzo per riportarli sul mercato dell'affitto;
garantire il diritto alla casa alle famiglie sfrattate e all'emergenza sociale abitativa;
attuare una politica di recupero e risanamento degli alloggi pubblici e privati con particolare riguardo al degrado del Centro Storico e delle periferie di Terraferma;
acquisire nuove case pubbliche a Venezia e in Terraferma.

Le linee del programma operativo dell'Amministrazione sono le seguenti. Prima di tutto si conferma la priorità rappresentata dalla "questione sfratti", perciò una quota consistente del patrimonio pubblico sarà riservata alle famiglie che perdono la propria abitazione. Questo diritto alla casa sarà affermato e sarà operante su tutto il territorio comunale, ma nel centro storico, fin quando sarà possibile, sarà esteso anche a ceti sociali non indigenti. Riteniamo che la conferma di questa scelta, come alternativa all'esodo di queste fasce 'intermedie' verso la terraferma, abbia un valore strategico rispetto al futuro delle funzioni residenziali ed economiche della città. In questa direzione verranno anche avanzate forme di gestione di parte del patrimonio pubblico separate da quelle tipiche dell'edilizia residenziale pubblica.

Soddisfatto il bisogno abitativo conseguente agli sfratti, le assegnazioni di alloggi pubblici, per quanto consentito dalla normativa, saranno frutto di scelte mirate definite dal Comune.

Nel centro storico le priorità saranno, nell'ordine, le giovani coppie e i residenti dei piani terra soggetti ad acqua alta. Nell'insieme del territorio comunale la priorità emergente è invece costituita dalle "nuove povertà e disagi abitativi": questo settore (che va dai casi sociali tradizionali ai giovani senza lavoro o con lavoro precario, dalle donne con minori ai single poveri, dai cittadini con percorsi di disagio sociale ai cittadini portatori di handicap, ai lavoratori non comunitari etc.), così ampio e così complesso, non ha ancora trovato, nella normativa vigente, una chiara collocazione. A queste forme di bisogno, in parte già individuate dalle indagini dell'Osservatorio Casa, sarà necessario rispondere al più presto, anche attuando un rapporto di collaborazione con la Regione Veneto che consenta la riforma della legge regionale che regola l'accesso all'Edilizia Residenziale Pubblica.

Nel comparto privato il patrimonio residenziale ha ancora bisogno degli incentivi della Legge Speciale, con le seguenti priorità: dare risposta al degrado fisico del patrimonio edilizio, e reimmettere sul mercato delle compravendite e delle locazioni gli alloggi vuoti e degradati.

Sarà dunque confermata la scelta dei Bandi di Legge Speciale per l'erogazione di contributi in conto capitale destinati all'intervento sulle parti strutturali e comuni degli immobili; in questo comparto, anche se è difficile ipotizzare precisi risultati quantitativi, che saranno dipendenti dai flussi finanziari nazionali, sembra tuttavia possibile darsi l'obiettivo di massima di coinvolgere nell'operazione di recupero almeno il 10% dell'intero patrimonio residenziale privato. Bandi specifici saranno inoltre aperti per il recupero dei piani terra con contributi in conto capitale, confermando la scelta di mantenere a Venezia, laddove sia possibile, la funzione residenziale dei piani terra, a condizione che siano risanati e che la pavimentazione sia portata ad un livello superiore ai metri 1,60. Finanziamenti della Legge Speciale andranno ancora destinati all'erogazione di contributi all'acquisto, con particolare riferimento alle giovani coppie e alle famiglie sfrattate. Nuovi Bandi, riservati alla compravendita di alloggi vuoti e degradati, con Bonus consistenti e corrispondente obbligo al restauro, saranno invece gli strumenti essenziali per il recupero e il riutilizzo degli alloggi vuoti, che nel centro storico veneziano sono circa il 10% dell'intero patrimonio residenziale. Facilitazioni particolari per l'accesso ai finanziamenti della Legge Speciale saranno infine concesse ai proprietari che s'impegnano a ristrutturare alloggi vuoti e reimmetterli sul mercato alle condizioni previste dal canale agevolato della L.431/'98.

In questa direzione andrà usata anche la leva fiscale di competenza comunale: l'Amministrazione, nell'ambito delle compatibilità di bilancio, potrà spingersi fino a forme di riduzione parziale e totale dell'ICI. Quest'imposta, che sarà confermata al 9%, per gli alloggi vuoti, potrà essere invece decisamente ridotta per chi affitta alloggi precedentemente vuoti e per chi affitta alle condizioni del canale agevolato previsto dalla legge 431 del '98. Ma il problema degli alloggi vuoti non si risolve agendo solo sul sistema delle convenienze e dei disincentivi a livello locale: occorre una normativa nazionale che rilanci i piani obbligatori di recupero e di riutilizzo degli alloggi vuoti in tutti centri storici delle grandi città italiane. Venezia, che ha coordinato l'iniziativa delle città italiane in tema di politiche abitative, promuoverà in accordo con le altre città un disegno di legge in tal senso. In ogni caso agiremo proponendo, all'interno della legislazione speciale per Venezia, una normativa operativa più efficace per agire sugli alloggi vuoti.

L'Osservatorio Casa dovrà proseguire i lavori di ricerca, concentrandosi particolarmente sul modello d'uso del patrimonio residenziale e l'evoluzione del disagio sociale abitativo. Assieme al "Coordinamento Politiche per la Residenza", dovrà raccordarsi per una politica di pianificazione urbana, perseguendo gli obiettivi di implementare e riqualificare il patrimonio pubblico e privato, contrastare il degrado nel Centro Storico e riqualificare le periferie in Terraferma. Infine dovrà individuare le fonti di finanziamento regionali, nazionali ed internazionali che si renderanno disponibili.

Le acquisizioni indiscriminate di nuovo patrimonio abitativo pubblico, come è noto, non risolvono da sole, i problemi abitativi: nei prossimi anni l'implementazione del patrimonio dovrà essere mirata e ragionata. A Mestre saranno comunque necessari acquisti immobiliari per rispondere principalmente agli sfratti e alle nuove povertà abitative. Nel centro storico invece saranno necessarie sia acquisizioni, sia azioni di recupero e di risanamento edilizio.

Questa azione di recupero e di risanamento dovrà essere intensificata nel patrimonio pubblico, superando definitivamente quell'impostazione di stampo novecentesco per cui le case pubbliche non possono che essere "trascurate e ghetti dei poveri". Già nel corso del passato decennio è stata più che decuplicata la spesa per le manutenzioni ordinarie e straordinarie. Occorrerà però non solo sacrificare quote del bilancio comunale, ma impegnare il governo nazionale a stanziare fondi consistenti per il recupero urbano del patrimonio residenziale pubblico.

E' chiaro comunque che la risposta al disagio abitativo non potrà venire esclusivamente dal comparto pubblico. Venezia ha prodotto con anni di anticipo esperienze di coinvolgimento del settore privato nelle politiche abitative dell'amministrazione: lo ha fatto sia tramite accordi con la proprietà, sia promuovendo forme di sostegno all'affitto alle famiglie con contratto locativo privato.

Nei prossimi anni, in questo campo, gli sforzi dell'Amministrazione dovranno andare nella direzione del superamento della logica del "contributo" e per l'affermazione della logica del "diritto" all'integrazione dell'affitto, esteso a tutti i cittadini. E' un obiettivo che va realizzato per gradi, a cominciare dalle aree di povertà e di disagio più grave, e che necessariamente dovrà avere il concorso di consistenti risorse nazionali, nell'ambito di una ridefinizione dello stato sociale in Italia.

Assessore Giuseppe Santillo