17/07/2006

Potenziare i programmi di edilizia residenziale pubblica; rendere costante e più efficace la manutenzione e il restauro del patrimonio comunale; incrementare la disponibilità di alloggi in accordo con la proprietà: sono queste le tre direttive per affrontare il problema-casa, che il sindaco di Venezia, Massimo Cacciari, ha indicato, raccogliendo le indicazioni della conferenza stampa di presentazione del 10. Rapporto annuale dell'Osservatorio Casa, oggi a Ca' Farsetti.

L'assessore comunale alle Politiche della residenza, Mara Rumiz, ha ricordato come il Comune cerchi di dare risposta al problema della casa con un articolato ventaglio di iniziative, e ha sottolineato alcune criticità descritte nel Rapporto. La prima è l'ulteriore calo di residenti nella città storica, con una forte ripresa del fenomeno dell' "esodo", dovuto al problema della casa, e che minaccia in prospettiva le stesse funzioni di "città" di Venezia: accanto alla doverosa tutela delle fasce più deboli, il Comune predisporrà un piano di social housing per venire incontro al ceto medio, ossatura di una città, anche traguardando alla possibilità di attrarre dall'esterno nuovi residenti. La seconda è l'aumento della domanda di canone mitigato in terraferma, dove sta crescendo anche il fenomeno della morosità, ambedue motivati dal calo delle disponibilità finanziarie delle famiglie in una situazione generale di difficoltà economica: il contributo all'affitto è leva essenziale per far fronte a questa criticità, ma purtroppo quest'anno il Comune ha potuto stanziare questo contributo a poco più di due terzi dei richiedenti, cioè a 1.230, e non a tutti 1.800; la speranza è trovare risorse in sede di assestamento di bilancio, altrimenti tornerà a mettersi in moto la spirale degli sfratti. L'assessore ha annunciato che in ottobre il Comune organizzerà una Giornata di studio e di riflessione sul problema-casa con tutti i soggetti coinvolti, pubblici e privati.

I più importanti dati del Rapporto sono stati illustrati dalla dirigente delle Politiche della residenza, Anna Renzini, con un intervento di Francesco Sbetti, di Sistema Snc. Di seguito (quattro cartelle) il riassunto del Rapporto.

Il sindaco ha concluso con le direttive sopra ricordate: per i programmi di edilizia residenziale pubblica, ha affermato che, oltre a completare quelli avviati, bisogna decidere presto altri grossi interventi in aree strategiche sia del centro storico sia di Mestre; per la manutenzione del patrimonio edilizio comunale, ha indicato nella istituenda società di manutenzione urbana lo strumento per rendere continua e più efficace l'attività, minimizzando il numero di alloggi non utilizzati (su 4.800 oggi sono circa 300, tra i quali però anche quelli in restauro); infine, ha fatto appello alle associazioni della proprietà immobiliare perché possa essere presto accresciuta la disponibilità di alloggi in locazione al Comune, raddoppiando o triplicando il centinaio assicurato con la convenzione firmata nei giorni scorsi.

Decimo Rapporto Annuale Osservatorio Casa (dati riferiti al 2005)

I processi demografici

Al 31 dicembre 2005 i residenti del comune di Venezia iscritti in anagrafe erano 269.780, con una diminuzione rispetto all’anno precedente dello 0,54% in valori percentuali e di 1.471 abitanti in valori assoluti. Il calo più consistente si è registrato in centro storico (-1,7%) e nelle isole dell’estuario (-1,1%), mentre la popolazione della terraferma è rimasta pressoché la stessa.

Escludendo iscritti e cancellati d’ufficio, le componenti demografiche (naturale e migratoria) fanno registrare, a livello comunale, una diminuzione della popolazione del 4,3‰, che è uno dei valori più elevati degli ultimi cinque anni; quest’anno, però, non solo il centro storico si trova in area particolarmente negativa (-14,2‰, contro il -9,3‰ del 2004), ma anche la terraferma sconta un rallentamento (+0,4‰) dopo i dati positivi del 2003 e del 2004 (che avevano registrato, rispettivamente, +5,5 e +2,4‰).

Il saldo naturale (differenza tra nuovi nati e morti) è rimasto stabile (-4,2‰ nel 2005 contro –4,4‰ dell’anno precedente).

Il saldo migratorio esterno (saldo dei movimenti della popolazione con l’esterno del comune) invece ha subito una flessione significativa in tutte le zone, dopo il buon andamento che si era registrato nel 2004 e i valori eccezionali del 2003; specificamente la serie del saldo migratorio esterno degli ultimi tre anni (2003, 2004 e 2005) è stata la seguente: nel centro storico +9,5‰; +6,6‰; +1,6‰; nell’estuario 0,8‰; –3,8‰; –6,1‰; in terraferma 7,4‰; 2,6‰; 0,4‰. Tale andamento evidenzia che il miglioramento delle dinamiche demografiche registrate nei due anni precedenti era attribuibile più ai fenomeni di regolarizzazione di cittadini stranieri che allo sviluppo di una capacità di attrazione dell’area.

Il saldo migratorio interno (che considera i movimenti della popolazione di una zona con le altre zone del comune) del centro storico è pari al –8,8‰ (contro il –8,0‰ del 2004) Al peggioramento del saldo nel centro storico corrisponde, specularmene, il miglioramento in terraferma, dove il saldo migratorio interno è passato dal +2,8‰ del 2004 al +3,1‰ del 2005.

Si tratta, in sostanza, di una forte ripresa del fenomeno dell’“esodo”, ossia dello spostamento centrifugo di residenti dal centro verso la periferia e dalla periferia verso i comuni di cintura.

Modalità d’uso del patrimonio abitativo

Il modello interpretativo sull’utilizzo del patrimonio abitativo nel comune di Venezia, basato sui dati Enel e Vesta (consumi e tipologie di utenza), fornisce un quadro in controtendenza con quanto detto sopra. Si evidenzia infatti:

•         una crescita del patrimonio edilizio, crescita che coinvolge tutto il territorio comunale;

•         all’interno del comparto del patrimonio occupato si assiste ad importanti trasformazioni che rafforzano una tendenza in atto da molti anni, precisamente l’aumento della componente di abitazioni in proprietà e la diminuzione di quelli in affitto;

•         un uso più intenso del patrimonio abitativo conseguente alla crescita di un utilizzo con modalità corrispondenti a consumi normali da parte di cittadini non residenti (studenti, turisti e cittadini stranieri).

Il dato va spiegato sia con l’aumento delle abitazioni occupate da non residenti (+7,6% rispetto al 2004), che sono circa il 12% di tutte le abitazioni occupate (ma in centro storico arrivano al 23%) sia con l’aumento, pur se meno consistente, delle abitazioni utilizzate da residenti (+2,8% rispetto al 2004).

Il mercato immobiliare

Gli ambiti territoriali caratterizzati dai valori più sostenuti sono quelli compresi nella zona est di Dorsoduro e San Marco con valori medi rispettivamente di circa 6.100 e 6.500 euro/mq. (con valori massimi intorno a 8.000 euro/mq).

Ambiti caratterizzati da valori medi di circa 5.200 euro/mq sono rilevati a San Polo e Santa Croce. Di poco inferiori (4.800 euro/mq circa) sono i valori a Cannaregio sud e Castello. Infine, sono gli ambiti localizzati sui bordi del centro storico (Dorsoduro ovest, Cannaregio nord e Giudecca) a presentare i valori più modesti e compresi tra 4.300 e 4.500 euro/mq.

Per il Lido si parte da valori medi di 3.500 euro/mq nella zona centrale, fino ad arrivare a 2.000 euro/mq in località Alberoni.

Per quanto attiene Mestre, la fonte rileva che le aree centrali sono caratterizzate da un valore medio di 2.900 euro/mq, quelle semicentrali si attestano a 2.600 ed infine 2.100 euro/mq è il valore unitario di riferimento per gli alloggi in aree classificate come periferiche. Con riferimento a Marghera valori medi sono compresi tra i 2.300 euro/mq e i 2.400 euro/mq.

Per le altre località, i valori medi oscillano attesta tra i 2.000 e i 2.200 euro/mq.

Per quanto riguarda il trend, si conferma la costante crescita dei valori sia nel centro storico ( + 6% per le abitazioni nuove e + 7% per le abitazioni usate) che nella terraferma (+ 3% per le abitazioni nuove e + 5% per le abitazioni usate). L’analisi dei valori riferiti al periodo considerato mostra come i significativi aumenti rilevati nel biennio 2001-2002 non si sono ripetuti e anche se i bienni 2002-03 e 2003-04 sono stati comunque caratterizzati da un costante aumento dei valori, nell’ultimo biennio di riferimento si rileva un rallentamento di tale crescita più evidente nella terraferma.

Sul versante degli affitti, invece, il canone medio di locazione per un alloggio usato di 80 mq commerciali localizzato nelle zone centrali del centro storico si attesta a circa 2.000 euro al mese. Il canone si riduce rispettivamente a circa 1.500 euro e 1.000 euro qualora l’abitazione sia localizzata rispettivamente nelle aree semicentrali e al Lido e nelle zone periferiche.

Per quanto attiene la terraferma, il canone di locazione si attesta su valori inferiori rispetto al centro storico, e precisamente a circa 900 euro nelle zone pregiate, 700 euro nelle zone semicentrali scendendo a 600 euro nelle aree periferiche.

L’andamento dei valori risulta caratterizzato da andamenti discontinui sia nel centro storico che nella terraferma: nel centro storico, a fronte di una crescita annuale media precedente di circa il 9%, si registrano nel biennio 2004-05 valori quasi costanti (+ 2%). Anche la terraferma nell’ultimo biennio registra un aumento dei valori reddituali piuttosto contenuto (pari al 4% circa).

N.B. La fonte è l’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio.

La domanda di edilizia residenziale pubblica

In occasione del Bando ERP 2005, che si è chiuso il 6 aprile 2005, sono state presentate 2.835 domande di assegnazione di alloggio pubblico (dati provvisori): si tratta di un numero decisamente superiore a quelli registrati nel recente passato, che comunque risulta addebitabile, almeno in parte, al periodo di tempo, particolarmente lungo, intercorso rispetto al Bando precedente (2001).

La distribuzione delle domande per zona mostra una prevalenza della terraferma (con il 53,4% delle domande), seguita dal centro storico (con il 34,4%) e dall’estuario (8,4%).

Di un certo interesse risulta anche l’esistenza di un centinaio di domande provenienti da fuori comune, che risultano caratterizzate da una quota particolarmente elevata di richiedenti in giovane età: il 21,3% di questi si trova fra i 21 e i 30 anni (contro il 14% delle domande provenienti dall’interno del territorio comunale), mentre il 65% si concentra fra i 31 e i 40 anni (contro il 29% delle altre domande). Si tratta dunque di richiedenti giovani, in prevalenza single (l’84,3%), che probabilmente già gravitano nell’area cittadina, e che sono interessati a spostare la loro residenza all’interno del comune.

Gli sfratti

Dai dati di fonte Tribunale emerge che i provvedimenti esecutivi di sfratto emessi nel corso del 2005 sono, nel complesso, leggermente diminuiti rispetto all’anno precedente (-3,6%). La quota di provvedimenti emessi a carico degli inquilini morosi è pari al 56% del totale.

Passando ad analizzare i dati di fonte Unep (Ufficio Notifiche e Protesti), notiamo che le richieste di esecuzione presentate all’Ufficiale Giudiziario nel 2005 sono state complessivamente 315, quasi equamente divise tra area lagunare e terraferma. Il confronto con l’anno precedente evidenzia una consistente contrazione, pari a ‑46,3% nel centro storico e nell’estuario e ‑25,9% in terraferma (specificamente nel 2004 le richieste di intervento erano state 283 e 220 nelle due aree in questione). Il dato più significativo riguarda però il numero degli sfratti eseguiti (244), cresciuto complessivamente del 12% rispetto all’anno precedente, e che si conferma il valore più elevato degli ultimi cinque anni. Le richieste ancora attive a fine anno sono 458.

Nel centro storico, nel corso del 2005, sono stati eseguiti 11 sfratti su 1.000 abitazioni in affitto, mentre nell’estuario e in terraferma il rapporto è stato rispettivamente pari a 8,6 e 7,1. Inoltre nella città storica le richieste di esecuzione attive al 31 dicembre 2005 erano 24,3 ogni 1.000 abitazioni in affitto, mentre nell’estuario scendono a 16,9 e in terraferma a 10,8.

Il centro storico si distingue dalla terraferma anche per la quota degli sfratti assistiti dall’Amministrazione comunale: nella prima zona gli sfratti eseguiti nel 2005 che hanno ricevuto assistenza sono stati il 64% del totale, nella seconda il 27%. Analogamente, per quanto riguarda le richieste di esecuzione ancora attive a fine 2005, in centro storico quelle assistite raggiungono il 57% del totale, mentre in terraferma questo rapporto si ferma al 20%.

Le domande di assistenza allo sfratto in carico all’Amministrazione comunale al 31 dicembre 2005 erano complessivamente 282 (in diminuzione rispetto alle 325 del 2004), di cui 240 in centro storico e nelle isole dell’estuario.

Il numero di casi risolti nel corso dell’anno sono stati 149, contro le 106 nuove domande pervenute nello stesso periodo. Il Comune è intervenuto direttamente in circa il 77% delle situazioni (assegnazione di alloggio pubblico, collocazione in alloggio Uppi, erogazione bonus), mentre le ‘soluzioni in proprio’ si fermano attorno all’23%.

Consistenza e modalità d’uso del patrimonio residenziale pubblico

Il Comune di Venezia ha, di sua proprietà, 4.839 alloggi il cui uso è destinato alla residenza. Di questi 4.573 (ossia oltre il 94,5%) sono occupati. Gli alloggi in carico a Edilvenezia e Abitare Venezia per ristrutturazioni, rimesse a reddito, o per essere utilizzati come alloggi di rotazione sono complessivamente 148, di cui 116 in centro storico ed estuario e 29 in terraferma. Il Comune inoltre gestisce direttamente circa 80 alloggi (dei quali 68 sono occupati) di proprietà di altri enti.

Il patrimonio residenziale pubblico gestito dall’Ater ammonta complessivamente a oltre 6.300 alloggi (il 97% a ‘conduzione Erp’) di cui 5.361 di proprietà Ater, 803 di proprietà dello Stato e 140 di proprietà ASL. Fra gli alloggi di proprietà Ater, circa 900 alloggi (tutti in terraferma) sono inseriti in piani di vendita.

I programmi di edilizia residenziale pubblica: Comune e Ater

Gli interventi comunali conclusi nel corso del 2005 sono stati quattro, tutti nel centro storico: i tre stralci relativi all’area di S.Anna (Castello) per un totale di 37 alloggi, e l’intervento dell’ex scuola materna Bellini a Mazzorbo (4 alloggi).

Gli interventi in corso, all’inizio del 2006, sono sei, per complessivi 109 alloggi, la maggior parte dei quali nell’estuario (il 56%), ed in particolare a Murano.

Accanto agli interventi di edilizia residenziale pubblica, nel corso del 2005 è andato definendosi un programma per lo sviluppo dell’alloggio sociale (il cosiddetto ‘social housing’) orientato al soddisfacimento di quelle fasce di domanda ‘intermedie’ escluse sia dal comparto pubblico. Si tratta di un progetto che prevede la realizzazione, con il supporto dell’Immobiliare Veneziana, di circa 1.400 alloggi da porsi sul mercato della locazione a canoni ‘calmierati’. Gli interventi che, all’inizio del 2006, risultano già prossimi alla fase di avvio sono i seguenti: Per quanto riguarda il Lido si tratta, in prevalenza, di ‘acquisti chiavi in mano’ a prezzi convenzionati di circa 53/58 alloggi, secondo quanto previsto dalle convenzioni in fase di stipula con gli operatori privati all’interno del Programma Integrato di Riqualificazione Urbanistica (‘Piruea’). Con riferimento alla terraferma, invece, i progetti in fase più avanzata sono quelli relativi all’Accordo di Programma di Gazzera-Marzenego (15/18 alloggi con previsione di consegna nel corso del 2008), al Peep di Chirignago (14 alloggi con consegna prevista nel 2008), e al Peep di Favaro/Ca’ Alverà (80 alloggi con consegna prevista nel 2009), per un totale di circa 110 alloggi. Per quanto riguarda il centro storico, si segnala da un lato l’intervento relativo all’ex Orto Botanico di S.Giobbe, dall’altro la verifica – in corso – di tutte le ulteriori opportunità di intervento, sia attraverso nuove edificazioni nelle residue aree disponibili (Italgas, S.Elena, ecc.), sia attraverso il recupero di complessi edilizi esistenti (ex Caserma Manin, Celestia, ecc.).

Nel corso del 2005 l’Ater ha concluso, e trasmesso all’Amministrazione comunale per le assegnazioni, un unico intervento, per otto alloggi complessivi, a Mazzorbo.

All’inizio del 2006 risultano in corso (o in programma) tre gruppi di interventi particolarmente significativi: uno in centro storico e due in terraferma.

Il primo è quello relativo all’area di Campo Marte alla Giudecca: i primi due lotti di questo intervento erano già stati conclusi nel corso del 2004, mentre attualmente sono in corso di costruzione due edifici per un totale di 51 alloggi, mentre un intervento per 18/24 alloggi risulta per il momento in programma.

Fra gli interventi di maggior rilievo, per quanto riguarda la terraferma, si segnala quello relativo al Contratto di Quartiere 2 Mestre/Altobello per un totale di circa 150 alloggi. Si tratta di un intervento innovativo, caratterizzato da interventi di riqualificazione urbana, di recupero edilizio e di nuova costruzione, condotto con la guida dell’operatore pubblico e con il contributo attivo di un apposito Comitato di Quartiere. Di notevole importanza anche il progetto relativo all’area Peep di Gazzera, su aree cedute a titolo gratuito dall’Amministrazione comunale: qui attraverso tre successive tranches di intervento si prevede la realizzazione di 135 alloggi, per una spesa complessiva di quasi 14 milioni di euro (buona parte dei quali già finanziati).

Fra gli interventi in corso e in programma vanno inoltre ricordati quelli a Murano nell’area delle Conterie (10 alloggi con consegna prevista nel 2008), e l’intervento di manutenzione straordinaria su alloggi di risulta nella zona di S.Eufemia alla Giudecca (10 alloggi con consegna prevista nel 2007). Altri interventi su alloggi di risulta sono previsti in centro storico (per un totale di 90 alloggi), ed in terraferma (per un totale di 140).

Nuove assegnazioni di alloggi pubblici

Nel corso del 2005 le nuove assegnazioni di alloggi pubblici (comunali e Ater) sono state, complessivamente, 175: si tratta di uno dei dati migliori degli ultimi anni, anche se piuttosto distante dal risultato del 2003, quando le assegnazioni erano state 240. Rispetto all’anno precedente, a livello comunale, si è registrata una crescita dell’11,5%, che risulta però prevalentemente attribuibile all’area insulare, che segna un +17,2% rispetto al 2004 (+4,3% per la terraferma).

Il centro storico e l’estuario hanno assorbito oltre il 58% delle assegnazioni.

Con riferimento alle tipologie di assegnazione, sia su alloggi Ater che su alloggi comunali, quelle per gli sfrattati pesano sul totale per il 63,4% (66,7% in centro storico ed estuario, 58,9 in terraferma), mentre le emergenze e i casi sociali rappresentano complessivamente il 22,3% delle assegnazioni complessive (18,6 in centro storico, 27,4 in terraferma); le assegnazioni per graduatoria, non arrivano all’11% delle assegnazioni complessive (13,7 in centro storico, 6,8 in terraferma). Il 3,4% delle assegnazioni, infine, è riferito ai Bandi Speciali Occupanti Senza Titolo.

I contributi all’affitto

Le domande presentate nell’ultimo bando (anno 2005) per i contributi all’affitto previsti dalla L.431/’98 sono state 2.295 (delle quali 700 – pari al 30% del totale – in centro storico e nelle isole dell’estuario e 1.595 in terraferma), con un aumento dell’1,2% rispetto alle 2.267 domande del bando precedente. Il fabbisogno complessivo, sulla base delle domande presentate, è di oltre 5,5 milioni di euro. Le domande finanziabili sono 1.844, ed esprimono un fabbisogno di 3,98 milioni di euro. Il contributo regionale è stato inferiore a 1,9 milioni di euro e pertanto l’integrazione comunale necessaria per finanziare tutte le domande accolte è pari a 2,1 milioni di euro. Al 31 dicembre 2005, a fronte di un primo stanziamento di un milione di euro da parte dell’amministrazione comunale, sono state liquidate 1.214 domande, per un totale di 2,9 milioni di euro. Sono rimaste escluse 630 domande, per la cui liquidazione sarebbero necessarie risorse aggiuntive pari a circa 1,1 milioni di euro. Il Comune ha inoltre erogato nel corso del 2005 ulteriori 427 contributi all’affitto (derivanti dalla disciplina prevista dalle deliberazioni comunali 364/’98 e 391/2001), per una spesa complessiva di poco inferiore ai 950 mila euro.